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A crise dos flats em São Paulo - Jan/03

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O flat é um edifício diferenciado que tem um administrador hoteleiro, cuja finalidade está em oferecer serviços de hotelaria. É explorado comercialmente através do pool de locação ou da locação direta e tendo também o proprietário a opção de morar caso não queira o flat para rendimento. Geralmente o flat é freqüentado por diversos tipos de hóspedes que precisam de um lugar prático, seguro e confortável durante um congresso ou uma viagem, ou para moradia. Um flat proporciona sempre comodidade para o usuário e dispõe de vários tamanhos conforme a necessidade do usuário.

Nos anos 70 até os 80, a demanda dos flats era praticamente interna, os hotéis de 3 a 4 estrelas estavam nas mãos de poucos empresários e os grandes hotéis estavam nas mãos das construtoras, não havia investimentos estrangeiros e investimentos no setor. Nos anos 80 houve o incremento dos flats por pequenos e médios investidores para cobrir a falta de investimento neste setor.

As construtoras e investidores se interessaram e começaram a investir aumentando a oferta de flats no mercado. Junto com este investimento veio o plano real fazendo o país crescer abrindo a economia a investimentos estrangeiros e atrair multinacionais. Aumentou-se o número de empresas entrando no Brasil, mas como não havia hotéis o suficiente, esta demanda foi desviada para os flats.

As incorporadoras, devido a isto, investiram na construção de novos hotéis saltando de 15000 apartamentos para 45000 e pode chegar a 60000. Ao invés de investirem com calma durante a década, investiram esperando uma alta demanda futura. Foram financiados por pequenos investidores desinformados que agiram por emoção e não pela razão. Isto só ocorreu no Brasil, pois os empreendimentos imobiliários não possuíam os controles dos investimentos pelos grupos hoteleiros. Houve um forte desajuste entre a demanda e a oferta.

As instituições acabaram financiando pessoas físicas e não empresas com projetos e bancos para honrarem seus compromissos. Depois de 2 ou 3 anos de bons lucros, passava-se a idéia errada de que o futuro estaria garantido. Hoje os hotéis têm um custo bem mais baixo que antes. Um hotel de 3 estrelas sai em torno de R$ 46.000, sendo que no exterior o mesmo hotel sairia por US$ 55.000. Apesar disto, criou-se mais empregos, as empresas melhoraram a administração, adquiriram experiência e estão mais preparados.

Com o tempo a oferta e a demanda vão chegar a um ponto de equilíbrio. Alguns hotéis estão fechando e saindo do mercado seja devido a uma má operação profissional ou desatualização com a falta de investimentos. Alguns estão vendendo seus flats como imóveis residências. Outros flats estão tentando se transformar em hotéis de 4 estrelas na faixa econômica, mas como foram projetados como flats, as reformas acabam saindo muito onerosas e a receita não tende a cobrir este passivo pois as diárias serão mais baixas.

São Paulo, com diversas opções de lazer como gastronomia de vários restaurantes, 38 museus, tem uma capacidade de abrigar grandes eventos com grande qualidade poderia criar mecanismos para modificar sua imagem voltada exclusivamente para negócios. As pessoas viajam devido a:
- Viagens de negócios individuais.
- Participação de reuniões ou outros eventos.
- Motivo de lazer.
- Tripulações dos aviões.

Cada setor pode ser estimulado com reformas das instalações antigas, planejamento e incentivos fiscais.

Os empreendimentos do nordeste devem ficar alertas, pois pode acontecer o mesmo que São Paulo por lá devido ao surgimento dos resorts sem ter um crescimento na demanda interna ou externa.

Audiência Pública sobre Meios de Hospedagem

No dia 4 de dezembro de 2002 foi realizada uma audiência pública que a Comissão de Economia, Indústria, Comércio e Turismo sobre a normatização do setor de hospedagem em razão da concorrência entre hotéis, flats e apart-hotéis no plenário 5 da Câmara dos Deputados em Brasília

A audiência se justificou pela ausência de regulamentação clara do setor hoteleiro, que fica à mercê dos oportunismos de mercado, onde os limites, tanto de atuação, tributação, normatização e segurança não ficam claras, gerando desigualdades de tratamento que deságuam no resultado dos empreendimentos hoteleiros que se pautam pela regulamentação específica da hotelaria.

Expuseram os problemas que os hoteleiros têm com os donos de flats, resultado de brechas na legislação. A legislação precisa ser atualizada, englobando todos os meios de hospedagem, criando definições claras de como as empresas devem operar, ser tributadas e que tipo de cliente elas estão buscando. Do tripé Incorporador, Investidor e Operador, surgiu um modelo estranho à categoria hoteleira, que opera desonerada de diversas taxas, prometendo resultados inatingíveis aos investidores, depredando o mercado e criando situações de oferta artificiais.

Reportagem: Wagner Vieira

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